공동주택 하자 분쟁에서 결로는 누수와 함께 가장 자주 다투어지는 항목입니다. 입주민은 시공 부실을, 시공사는 생활 습관(환기 부족, 과도한 가습)을 원인으로 주장합니다. 양쪽 다 부분적으로 맞는 경우가 많다는 것이 이 분쟁이 길어지는 이유입니다.

이 글은 결로 하자에 적용되는 법적 근거를 정리하고, 기밀성능 측정이 그 안에서 정확히 어디까지 쓸모가 있고 어디부터는 아닌지를 구분합니다.

1. 근거 법령 — 두 갈래를 구분해야 한다

	설계 단계	분쟁 단계
근거	「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조의3 → 국토교통부고시 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」	공동주택관리법 → 하자심사·분쟁조정위원회
묻는 것	설계가 기준을 충족했는가	실제로 하자인가, 누구 책임인가
시점	착공신고 때 성능평가결과서 제출	입주 후 민원 발생 시

분쟁에서 자주 어긋나는 지점이 여기입니다. 설계기준을 충족했다는 사실이 하자가 아니라는 증명은 아니고, 결로가 생겼다는 사실이 기준 미달의 증명도 아닙니다. 둘은 다른 질문에 답하는 서류입니다.

2. 결로 방지 설계기준 — 무엇을 어떻게 보는가

적용 대상

「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설하는 500세대 이상의 공동주택입니다. 이 규모 미만은 이 고시의 적용을 받지 않습니다.

TDR — 온도차이비율

판정 단위는 온도차이비율(TDR, Temperature Difference Ratio) 입니다. 단위가 없는 0~1 사이의 값이고, 계산식은 다음과 같습니다.

TDR = (실내온도 − 적용 대상부위의 실내 표면온도) ÷ (실내온도 − 외기온도)

읽는 법은 간단합니다. 값이 작을수록 그 부위의 표면이 실내온도에 가깝게 유지된다 — 즉 결로에 강하다는 뜻입니다. 1에 가까우면 그 부위 표면이 바깥 온도에 가깝다는 말이고, 그만큼 이슬이 맺히기 쉽습니다.

평가는 실내 25℃, 상대습도 50% 라는 표준 조건과 지역별 외기온도 조건에서 이루어집니다. 실제 그 집의 생활 조건이 아니라 정해진 가상 조건에서 계산한다는 점이 중요합니다.

대상 부위는 세 곳뿐

출입문 — 현관문 및 대피공간 방화문(발코니에 면하지 않고 거실·침실 등 난방 공간에 면한 경우)
벽체접합부 — 외기에 직접 접하는 벽체와 세대 내 천장 슬래브 및 바닥이 동시에 만나는 접합부(난방설비가 없는 발코니·대피공간 벽체는 제외)
창 — 난방 공간에 설치되는 외기 직접 접촉 창(비확장 발코니 창은 제외)

세 곳 모두 기준을 만족해야 합니다. 뒤집어 말하면, 이 세 곳 바깥에서 생긴 결로는 이 고시로 다툴 수 없습니다.

평가 방법

KOLAS 국가공인기관의 KS F 2295 등 시험으로 측정하거나, ISO 15099에 적합한 프로그램으로 시뮬레이션합니다. 사업주체는 평가기관이 발급한 결로방지 성능평가 결과서를 착공신고 때 사업계획승인권자에게 제출해야 합니다. 사업계획 변경으로 성능평가 결과가 달라지면 재평가받아 다시 제출합니다.

벽체접합부는 예외가 있습니다. 국토교통부가 배포하는 「공동주택 결로 방지 상세도 가이드라인」의 상세를 그대로 따라 설계하면 성능평가를 생략할 수 있습니다.

3. 분쟁에서 가장 자주 나오는 쟁점 — 어느 시점의 고시인가

이 고시는 제정 이후 여러 차례 개정되었습니다. 지역별 외기온도 기준이 조정되었고, 최근에는 시스템창호와 커튼월에 대해 유리 중앙부·모서리뿐 아니라 수평부재·수직부재·개폐 창짝을 각각 평가하도록 평가 방법이 세분화되었습니다.

그래서 부위별 TDR 기준값을 인터넷에서 찾아 그대로 쓰면 틀립니다. 판단 기준은 그 현장의 사업계획승인·사용승인 시점에 시행 중이던 고시본이고, 최신본을 소급 적용할 수 없습니다. 분쟁에서 양측이 서로 다른 개정본을 들고 오는 일이 실제로 벌어집니다.

실무 원칙: 먼저 해당 현장의 승인 시점을 확정하고, 그 날짜에 시행 중이던 고시본을 국가법령정보센터의 연혁에서 찾아 인쇄해 두십시오. 이 한 장이 논쟁의 절반을 정리합니다.

4. 기밀과 결로는 어떻게 이어지는가

여기서 정확해야 합니다. TDR 기준은 표면온도, 즉 단열과 열교의 문제를 봅니다. 기밀(누기)을 직접 재는 지표가 아닙니다.

그런데도 기밀이 결로에 관여하는 경로가 분명히 있습니다.

침기에 의한 국부 냉각 — 틈새로 찬 외기가 들어오면 그 주변 표면온도가 국부적으로 떨어집니다. 단열재는 제대로 들어갔는데 특정 지점에만 결로가 반복된다면 이쪽을 의심합니다.
실내 습공기의 구조체 침투 — 내부결로 — 기밀·방습층이 끊긴 곳으로 실내의 습한 공기가 벽체 안으로 빠져나가면 표면이 아니라 구조체 내부에서 이슬이 맺힙니다. 겉으로는 멀쩡한데 단열재가 젖고 곰팡이가 번지는 유형이 이것입니다. TDR 평가로는 잡히지 않습니다.
역방향의 문제 — 환기 부족 — 기밀만 높이고 환기를 확보하지 않으면 실내 절대습도가 올라가 노점온도 자체가 높아집니다. 이 경우 표면온도가 기준을 만족해도 결로가 납니다.

참고로 결로 방지 설계기준은 출입문에 대해 KS F 2292 기밀성능 등급을 별도로 요구합니다(평가 방법 규정 내). 결로 기준 안에 기밀 조항이 들어와 있는 유일한 대목입니다.

5. 감정 실무 — 무엇을 조합해서 보는가

하자심사·분쟁조정이나 소송에서 감정인은 한 가지 방법에 의존하지 않습니다. 각 방법이 답하는 질문이 다르기 때문입니다.

방법	답하는 질문
실내외 온습도 로깅	결로 발생 조건(표면온도 < 노점온도)이 실제로 성립했는가
적외선 열화상	국부적으로 차가운 부위가 어디인가
블로어도어 측정	그 부위에 침기 경로가 실제로 있는가 (정량)
함수율 측정	구조체 내부에 습기가 들어갔는가
설계도서 대조	시공이 설계대로 되었는가

기밀 측정의 역할은 명확합니다. 열화상이 “여기가 차갑다”를 보여주면, 블로어도어는 “그게 틈 때문인지”를 가려냅니다. 열화상만으로는 단열 부족과 침기를 구분하기 어렵습니다. 감압 상태에서 다시 촬영하면 침기 경로가 훨씬 뚜렷하게 드러납니다.

6. 시공사·시행사의 예방적 활용

분쟁이 시작된 뒤에 원인을 규명하는 비용은, 준공 전에 확인하는 비용보다 훨씬 큽니다.

준공 전 표본 세대 측정 — 기밀 시공 품질을 수치로 확인합니다. 문제가 있으면 아직 고칠 수 있습니다.
준공 시점 성적서 보관 — 이것이 핵심입니다. 나중에 결로 민원이 들어왔을 때, 인도 시점의 건물 상태를 객관적으로 보여주는 자료가 됩니다. 이 기록이 없으면 “준공 당시엔 문제없었다”는 주장을 뒷받침할 방법이 사실상 없습니다.
민원 대응 절차의 매뉴얼화 — 발생 세대·부위·시기를 정리한 초기 조사표 → 해당 세대 설계도서 확보 → 온습도 로깅과 열화상으로 1차 선별 → 필요 시 블로어도어로 침기 정량 확인. 순서를 정해 두면 감정 비용과 대응 시간이 줄어듭니다.

입주민 측에서도 같은 논리가 성립합니다. 측정은 이른 시점일수록 증거로서의 가치가 큽니다. 입주 후 시간이 지날수록 생활 습관 요인과 시공 요인을 분리하기 어려워집니다.

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에코테크는 미국 레트로텍(Retrotec) 건물 기밀 성능 측정 장비의 한국 공식 독점 대리점입니다. 공동주택 준공 전 표본세대 측정, 하자 원인 규명을 위한 현장 측정에 대해 문의해 주시면 현장 조건에 맞는 방법을 안내해 드립니다.

참고 자료

「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조의3
국토교통부고시 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」 — 적용범위·TDR 정의·성능기준·성능평가
국토교통부 「공동주택 결로 방지 상세도 가이드라인」
KS F 2295 / ISO 15099 — 결로 방지 성능평가 방법
공동주택관리법 — 하자심사·분쟁조정위원회

이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 부위별 TDR 기준값 등 구체적 수치는 개정에 따라 달라지므로, 해당 현장의 승인 시점에 시행 중이던 고시 원문을 국가법령정보센터에서 확인하시기 바랍니다.

공동주택 결로 하자 분쟁과 기밀성능 시험성적서 — TDR 기준과 실무 활용